Què puc fer si un dels meus germans no vol vendre l’habitatge que hem heretat?

El problema que tenia el meu client, en Joan, era bastant habitual: ell i els seus tres germans havien heretat un pis dels  seus pares i després de fer la corresponent acceptació de l’herència i adjudicació del mateix per quartes parts indivises amb la seva corresponent liquidació de l’Impost de Successions i l’anomenada Plusvàlua municipal -Impost sobre l’increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana-, es varen trobar que un dels germans, en Ramon, no volia vendre el pis i bloquejava qualsevol intent de venda, rebutjant  totes les ofertes de compra que sorgien.  En un intent de solucionar-lo, en Joan, va plantejar la possibilitat de quedar-se ell mateix l’habitatge, compensant a la resta dels seus germans. 

El nostre Codi Civil Català diu que: “Qualsevol cotitular pot exigir, en qualsevol moment i sense expressar els motius la divisió de l’objecte de la comunitat”. La comunitat implica una copropietat del pis heretat entre en Joan i els seus germans en el que cada propietari o titular té la cotitularitat sobre tot l’habitatge en proindivís, tenint cadascun d’ells una quota.

– De quina manera por fer-se la divisió? Aquesta divisió pot fer-se: 

a) Per tots els propietaris per unanimitat, és a dir, la realitzen tots els germans, si finalment convencen a en Ramon, de comú acord mitjançant escriptura pública notarial adjudicant-se un dels germans l’habitatge i compensant en metàl·lic a la resta per l’import corresponent a la seva respectiva quota de propietat.

b) Judicialment mitjançant l’anomenada “acció de divisió de la cosa comuna”.

c) Mitjançant àrbitres  o mediadors designats per unanimitat per tots els germans.

– Com tributa la dissolució de comunitat?: En el cas d’arribar a un acord entre tots els germans i procedir a la formalització de l’escriptura pública en la que s’adjudiqui a en Joan l’habitatge, compensant als seus germans en metàl·lic, els impostos aplicables, independentment del IRPF que en el seu cas pogués aplicar-se, són els següents:

a) Impost d’Actes Jurídics Documents: és liquida pel 1,50% del valor total del bé, independentment de si existeix alguna càrrega sobre el mateix.

b) Plusvàlua municipal: depèn de cada Ajuntament, a Catalunya és bastant *usual *comú  que en els casos habituals en que l’adjudicació d’un dels germans és en proporció a la seva quota i compensa en metàl·lic als seus germans no tributa, doncs és un acte  translatiu de la propietat.

– Què passa si l’habitatge té una hipoteca i se’l queda un dels germans, alliberant els altres del seu pagament?

Aquest pacte és plenament vàlid entre els germans, però té l’inconvenient de què  si deixa de pagar, l’entitat bancària podrà reclamar a tots els germans si no ha donat el seu consentiment a què el deute se’l quedi un d’ells, alliberant els demés. Això comporta dos greus problemes per a la resta dels germans:

a)  A més a més  seguiran apareixen en l’anomenada CIRBE (Central d’Informació de Riscos) com a deutors del préstec, amb els problemes que els pugui ocasionar per a futurs préstecs que vulguin sol·licitar.  Tot i així, si el banc reclama a tots els germans, aquest podran adreçar-se  judicialment contra el germà que se’l va quedar.

– És necessari especificar els motius de voler iniciar l’acció judicial de  *dissolució cosa comuna?

No, tal i com senyala el nostre Codi Civil,  no hi ha necessitat de cap motivació, però si que és necessari efectuar un requeriment previ al germà que no vulgui procedir a la venda per tal de demostrar la seva negativa a la venda del bé heretat.

– Com acaba l’acció judicial de divisió de la cosa comuna?

Doncs acaba amb una subhasta pública de l’habitatge heretat, però té l’inconvenient greu què molt probablement el valor obtingut de la subhasta sigui molt inferior al que haguessin obtingut els germans en cas d’haver-se venut a un tercer o haver-se acordat adjudicar-lo a un dels germans, compensant en efectiu metàl·lic a la resta.

Per la qual cosa, sempre és recomanable arribar a un acord abans de culminar* els disgustos familiars en una subhasta pública per l’habitatge heretat.

Carlos Jiménez, notari d’Igualada

cjimenezfueyo@correonotarial.org