19.5 C
Igualada
Dissabte, setembre 26, 2020

Despeses hipotecàries: què acaba de sentenciar el TJUE

Lídia Olivenza
LOR Advocats especialistes en dret bancari

Les controvèrsies i dubtes jurídics entorn a qui correspon pagar les depeses derivades de la constitució i cancel·lació d’un préstec hipotecari, quan el contractant és un consumidor que aporta com a garantia el seu habitatge habitual, han estat freqüents des de la famosa Sentència del Tribunal Suprem de 23 de desembre de 2015.

Aquesta Sentència resol una acció col·lectiva i les declara abusives però no resol sobre els efectes econòmics restitutoris, el que ha donat lloc a disparitat de criteris en les Audiències Provincials. D’aquesta manera, algunes audiències obligaven al banc a retornar totes les despeses (de notaria, registre i gestoria) menys l’impost d’actes jurídics documentats (de quantia més elevada), d’altres, la majoria, imposava un criteri salomònic, repartint-les per meitat entre entitat financera/consumidor. Aquest últim criteri és el que el Tribunal Suprem va sentar com a jurisprudència en vàries sentències de principis de 2018. La disparitat també s’ha donat en quant a considerar abusiva o no la comissió d’obertura que els bancs cobren quan es contracta un préstec d’aquestes característiques.

La Sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) del passat 16 de juliol resol aquestes qüestions però torna a dir, perquè no pot ser d’altra manera, que el control d’aquestes clàusules correspon fer-lo cas per cas als tribunals nacionals. Si que dóna, des del meu punt de vista uns criteris clars, que passo a exposar en llenguatge menys tècnic possible, per millor comprensió:

1. Primera qüestió: Efectes restitutoris. La nul·litat d’una clàusula de despeses comporta la devolució del que s’ha cobrat indegudament en ser aplicada, llevat que en defecte de clàusula el Dret intern imposi al consumidor el pagament de la totalitat o part de la despesa (és el que passa amb l’impost d’actes jurídics documentats abans de l’aprovació de la Llei 5/2019 de 15 de març reguladora del contracte de crèdit immobiliari, per això al banc no se’l condemna a tornar-lo).

2. Segona qüestió: La comissió d’obertura pot ser abusiva. La comissió d’obertura és susceptible de control de transparència encara que es consideri que formi part de l’objecte principal del contracte (del preu del contracte).

3. Tercera qüestió: La clàusula que imposa la comissió d’obertura pot ser contrària a la bona fe contractual i causar desequilibri contractual. Segons el Tribunal de Luxemburg això passarà si l’entitat financera no demostra que aquesta comissió respon a serveis efectivament prestats i a despeses que el contracte li hagi ocasionat i afegeix que en correspon al tribunal nacional la comprovació.

4. Quarta qüestió: Prescripció. El Tribunal manté que no és contrari a la Directiva 93/13 establir uns terminis de prescripció a l’acció de nul·litat però afegeix que la duració o el moment en que comencin a comptar no poden fer impossible a la pràctica o excessivament difícil que el consumidor pugui exercitar l’acció de restitució. Missatge clar, al meu parer, a aquells tribunals (entre ells l’Audiència de Barcelona) que apliquen el termini de prescripció de 10 anys del Codi Civil Català des de la celebració del contracte.

5. Cinquena qüestió: Costes. El Tribunal considera contrari a la Directiva que en cas de declaració de nul·litat de la clàusula abusiva amb efectes restitutoris parcials no s’imposin les costes processals a l’entitat financera.

Aquesta és la decisió del Tribunal de Luxemburg, vinculant segons el Tractat Fundacional de la Unió Europea i que d’acord amb el principi de primacia del Dret de la Unió els jutges nacionals estan obligats a aplicar i a respectar.

Compartir

Més notícies

Últimes notícies

67 anys de Fira (part 2)

67 anys de Fira (part 1) Els anys 80 hi va haver un canvi en la Junta directiva de l’entitat que no va saber afrontar...

S’escullen les propostes finalistes del pressupost participatiu de Piera

El passat divendres 18 de setembre es va celebrar a Piera el taller TOP10!, una jornada participativa oberta a tota la ciutadania on s’havia...

La nova plaça del Pi de Santa Margarida de Montbui ja està a punt

Quan només falta la plantada de tres aurons blancs que presidiran el renovat espai de la Plaça del Pi, les obres de remodelació i...

Totes les fires que se celebren a Igualada

Fira d’Igualada és una entitat sense afany de lucre. Neix l’any 1951 amb la finalitat de fomentar fires, mercats, festes i potenciar el comerç...

“En cap cas es vol construir un macropolígon a la Conca”

Entrevista a Raquel Serra, gerent de la Mancomunitat de la Conca d`Òdena Una de les persones que millor coneixen el contingut del Pla Director Urbanístic...
Compartir