8.9 C
Igualada
Dimarts, gener 26, 2021

Despeses hipotecàries: què acaba de sentenciar el TJUE

Lídia Olivenza
LOR Advocats especialistes en dret bancari

Les controvèrsies i dubtes jurídics entorn a qui correspon pagar les depeses derivades de la constitució i cancel·lació d’un préstec hipotecari, quan el contractant és un consumidor que aporta com a garantia el seu habitatge habitual, han estat freqüents des de la famosa Sentència del Tribunal Suprem de 23 de desembre de 2015.

Aquesta Sentència resol una acció col·lectiva i les declara abusives però no resol sobre els efectes econòmics restitutoris, el que ha donat lloc a disparitat de criteris en les Audiències Provincials. D’aquesta manera, algunes audiències obligaven al banc a retornar totes les despeses (de notaria, registre i gestoria) menys l’impost d’actes jurídics documentats (de quantia més elevada), d’altres, la majoria, imposava un criteri salomònic, repartint-les per meitat entre entitat financera/consumidor. Aquest últim criteri és el que el Tribunal Suprem va sentar com a jurisprudència en vàries sentències de principis de 2018. La disparitat també s’ha donat en quant a considerar abusiva o no la comissió d’obertura que els bancs cobren quan es contracta un préstec d’aquestes característiques.

La Sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) del passat 16 de juliol resol aquestes qüestions però torna a dir, perquè no pot ser d’altra manera, que el control d’aquestes clàusules correspon fer-lo cas per cas als tribunals nacionals. Si que dóna, des del meu punt de vista uns criteris clars, que passo a exposar en llenguatge menys tècnic possible, per millor comprensió:

1. Primera qüestió: Efectes restitutoris. La nul·litat d’una clàusula de despeses comporta la devolució del que s’ha cobrat indegudament en ser aplicada, llevat que en defecte de clàusula el Dret intern imposi al consumidor el pagament de la totalitat o part de la despesa (és el que passa amb l’impost d’actes jurídics documentats abans de l’aprovació de la Llei 5/2019 de 15 de març reguladora del contracte de crèdit immobiliari, per això al banc no se’l condemna a tornar-lo).

2. Segona qüestió: La comissió d’obertura pot ser abusiva. La comissió d’obertura és susceptible de control de transparència encara que es consideri que formi part de l’objecte principal del contracte (del preu del contracte).

3. Tercera qüestió: La clàusula que imposa la comissió d’obertura pot ser contrària a la bona fe contractual i causar desequilibri contractual. Segons el Tribunal de Luxemburg això passarà si l’entitat financera no demostra que aquesta comissió respon a serveis efectivament prestats i a despeses que el contracte li hagi ocasionat i afegeix que en correspon al tribunal nacional la comprovació.

4. Quarta qüestió: Prescripció. El Tribunal manté que no és contrari a la Directiva 93/13 establir uns terminis de prescripció a l’acció de nul·litat però afegeix que la duració o el moment en que comencin a comptar no poden fer impossible a la pràctica o excessivament difícil que el consumidor pugui exercitar l’acció de restitució. Missatge clar, al meu parer, a aquells tribunals (entre ells l’Audiència de Barcelona) que apliquen el termini de prescripció de 10 anys del Codi Civil Català des de la celebració del contracte.

5. Cinquena qüestió: Costes. El Tribunal considera contrari a la Directiva que en cas de declaració de nul·litat de la clàusula abusiva amb efectes restitutoris parcials no s’imposin les costes processals a l’entitat financera.

Aquesta és la decisió del Tribunal de Luxemburg, vinculant segons el Tractat Fundacional de la Unió Europea i que d’acord amb el principi de primacia del Dret de la Unió els jutges nacionals estan obligats a aplicar i a respectar.

Compartir

Més notícies

Últimes notícies

La JEC deixa en mans de les juntes de zona decidir si els motius per no estar a una mesa el 14-F són suficients

La Junta Electoral Central (JEC) deixa en mans de les juntes de zona decidir si les excuses que s'al·leguin per no estar a una...

Carme Borràs i Marian Algora es jubilen després de 45 i 20 anys al Col·legi Jesús-Maria

Les professores Carme Borràs Gual i Marian Algora Milan, s’han jubilat. Els ha tocat fer-ho en una època prou convulsa que no ens ha...

Gala Garcia i Joan Enrich guanyen el Concurs d’Instagram contra la violència

El jurat del 4t concurs d’Instagram per a l’eliminació de la violència contra les dones ha decidit atorgar el premi a la millor fotografia...

Dos dos detinguts per cultivar 1.252 plantes de marihuana a Montbui

Agents dels Mossos d’Esquadra, juntament amb la Policia Local de Santa Margarida de Montbui, van detenir el passat 21 de gener, dos homes de...

El Cicle Mitjà de la Institució Igualada s’endinsa en la premsa escrita

A 3r de Primària de la Institució Igualada han treballat durant la darrera setmana "La premsa escrita". Els nens i nenes durant aquests dies s'han...
Compartir