La població espanyola, en la qual estem inclosos, en l’actualitat un 75,8 % gaudeix del seu habitatge habitual en règim de propietat, segons dades d’Eurostat.
En el nostre entorn -Europa- aquest percentatge varia significativament d’un país a un altre, sent diversos els factors que ho poden afectar: disponibilitat assequible, manca d’habitatge social, i/o estalvi a llarg termini, entre altres, trobant-nos en l’apartat alt de propietaris.
Segons el diari “Levante” tan sols un 17,5 % adquireix l’habitatge sense finançament, la resta s’han adquirit, generalment, amb hipoteca bancària, o una vegada adquirit s’han hipotecat a fi d’invertir, en principi, en negocis de millor fortuna que no sempre generen l’esperat. El quid de la qüestió, doncs, és que la majoria d’habitatges tenen càrrega hipotecària al damunt, que és el negoci bancari per excel·lència i, al mateix temps, generen els diners que deixen.
Les hipoteques, com tothom ja sap, tenen les tan escatainades clàusules abusives, a saber: Clàusula terra, sobre interessos moratoris, despeses a càrrec del prestatari, de comissions (d’obertura, d’estudi, de cessió de crèdit etc.), de comissió de canceŀlació, IRPH, entre altres.
Una vegada es van començar a declarar abusives les clàusules imposades per les entitats bancàries als consumidors, per una sentència del “Tribunal Supremo” (TS) del 2013, reafirmada per una altra important sentència del mateix tribunal de desembre del 2015 que resolia una demanda de l’OCU, el “Consejo General del Poder Judicial” (CGPJ), preveient una allau de demandes va crear un total de 54 jutjats de Primera Instància, un per província, especialitzats en el tema, corresponent a Barcelona el Jutjat de Primera Instància 50 bis. Així i tot, el col·lapse ha sigut una constant amb sentències de més de dos anys de retard.
Arribat aquest punt, queda clar la nuŀlitat de les clàusules abusives, per tant imprescriptibles, però per Sentència de 16 de juny de 2020 del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) no s’oposa al fet que una normativa nacional reconegui el caràcter imprescriptible de l’acció de nul·litat de les clàusules abusives, però per altra banda subjecta a un termini de prescripció de l’acció restitutòria de la declaració de nul·litat, o sigui de la devolució dels diners pagats de més.
Centrant-nos en les despeses, i en hipoteques d’abans d’entrada en vigor de la llei de crèdit immobiliari del 16 de juny de 2019, per la Sentència 105/2019 del 23 de gener del TS, van quedar de manera definitiva fitxades les despeses que els bancs han de tornar als consumidors una vegada declarada abusiva la clàusula d’imposició de despeses que són:
- Impuesto de actos jurídicos documentados: como se establece en el fundamento jurídico tercero, apartado 2. (en general a càrrec del prestatari).
- Gastos de notaría: escrituras de otorgamiento y modificación del préstamo, por mitad; escritura de. cancelación de la hipoteca, pago por el prestatario; copias, por quien las solicite.
- Gastos de registro de la propiedad: los derivados de la inscripción de la garantía hipotecaria, al prestamista; los de cancelación, al prestatario.
- Gastos de gestoría: por mitad.
Per l’esmentat la restitució d’aquestes despeses estan subjectes a prescripció, i sent aquesta de cinc anys, per l’article 1964. 2 del “Código Civil” (CC), a partir de la sentència esmentada el 24 de gener de 2024 finalitza el termini per la seva reclamació. Sempre i quan el TJUE no digui el contrari per la qüestió prejudicial plantejada pel TS el 2021.
