Rosalia Marcet Sanz
Advocada
Els qui ens dediquem a la branca del dret immobiliari, agents de la propietat immobiliària, advocats, funcionaris etc., hem vist com darrerament hem hagut de conviure i adaptar les nostres tasques relacionades amb la confecció i gestió de contractes de lloguer a quatre normatives diferents, només en el termini de quatre mesos. Això sense comptar amb la diversitat de situacions i casuística que genera l’aplicació del dret transitori. Evidentment aquesta situació, ja complexa de per sí, ha estat agreujada de forma significativa per l’allau de normes que s’han anat sobreposant les unes a les altres des de l’aprovació del RDL 21/ 2018 que va introduir la nova regulació impulsada per el PSOE sobre la Llei d’arrendaments Urbans.
La nova regulació introduïda per aquesta norma que va entrar en vigor el 19 de desembre de 2018, volia afavorir la permanència de l’arrendatari a l’habitatge arrendada, limitar les fiances desproporcionades que s’estan demanant principalment a les grans ciutats, i també evitar el cobrament de les despeses del contracte i en el seu cas de la inscripció al Registre de la propietat a la part més dèbil econòmicament, especialment quan la propietat es de les entitats bancaries. Sense voler ser exhaustius, podem dir que s’allarga el termini mínim de 3 a 5 i 7 anys, segons l’arrendador sigui persona física o jurídica, es fa obligatori el preavís amb 4 mesos d’antel.lació si no es vol prorrogar el contracte després de l’esgotament del termini inicial ( 2 mesos si el que no vol renovar es el llogater) , la manca de referència al pacte d’acomodació a l’IPC comporta que no es pugui apujar el contracte, ( encara que si la omissió es a l’índex , estableix una remissió a l’índex de la Competitivitat), i es limita la fiança addicional a dues mensualitats de lloguer . Això no resum tot el contingut de la llei, però si els seus trets principals.
Després, aquesta regulació va ser derogada al mes de gener, per la qual cosa entre el 24 de gener de 2019 i el 6 de març de 2019 torna a ser d’aplicació la norma preexistent, i el RDL 7/ 2.019 de 5 de març, de 2019 torna a promulgar el decret de desembre de 2019, amb poquíssimes variacions, i aquesta es la norma d’aplicació als contracte d’habitatge que es formalitzen en l’actualitat. Sense analitzar gaire a fons la nova regulació, em venen al cap dues objeccions: en primer lloc, si el legislador no ha estat una mica ingenu, al pensar que el sol fet d’allargar el termini mínim dels contractes, (i que es d’obligatori compliment només per l’arrendador), comportarà automàticament l’estabilització de l’import dels lloguers a les grans ciutats que fins fa poc ha pujat de forma desbocada. Contràriament, sembla ser que si s’està produint alguna desacceleració, no és per l’aplicació de la nova regulació, sinó perquè a les grans ciutats l’import de les rendes del contractes de lloguer es tant alt que si puja més, difícilment hi podrà accedir el gruix de la població que té ingressos estàndard i quedarà exclòs d’aquest mercat un ampli sector de clients potencials.
L’altre inconvenient, està relacionat amb la voluntat de limitar la facultat de les entitats bancàries de repercutir despeses als arrendataris. Al regular aquesta limitació, s’ha posat en el mateix sac les immobiliàries de les grans entitats bancaries, i els fons d’inversió , juntament amb els petits propietaris que tenen dues o tres finques destinades a lloguer en una societat limitada, i que es veuran condicionats per totes les modificacions que introdueix la llei, les quals estan pensades bàsicament per a empreses amb un gran potencial econòmic , amb el conseqüent perjudici d’aquests petits inversors que seran tractats en endavant com els fons “voltors “ o els grans bancs al menys pel que fa a aquests assumptes.
De tota manera, fins que no hi hagi una nova reforma ens haurem de valdre d’aquestes eines per resoldre les qüestions que es plantegin al respecte de l’arrendament d’habitatges, i en concret tenir en compte els diferents terminis, pròrrogues obligatòries i terminis de preavís que s’han regulat de forma tant diferent en els darrers mesos. Tot plegat, ens obliga als professionals de l’àmbit immobiliari a estar especialment alerta, i sobre tot, prevenir els nostres clients que han de ser especialment curosos en el seu assessorament tant en la confecció dels contractes de lloguer i la forma de pactar increments i garanties, com en la remissió de preavisos si no volen prorrogar el contracte.
