Venciment anticipat hipotecari

26

Josep Soriguera Blanch
Advocat ICAB Director de Iuris Trivium Advocats

La nostra cultura és posseïdora, això fa que moltes famílies hagin comprat el seu habitatge mitjança hipoteca. La hipoteca té els seus defensors i els seus detractors, els defensors pensen que és una seguretat pel dia de demà i una inversió a llarg termini, els detractors diuen que és un lligam de per quasi tota la teva vida, tant econòmic com social, i, si tens problemes econòmics, pot ser un llastre que no te’l pots treure del damunt per vida d’hereus.

Si tens una hipoteca, set giren problemes econòmics, i no pots pagar les quotes, aleshores entren en joc les clàusules de la hipoteca, en aquest cas l’anomenada de “venciment anticipat”. La redacció d’aquesta era més o menys la següent: “No obstant el termini pactat -generalment 25 o 30 anys- el Banc podrà exigir anticipadament, totalment o parcialment, la devolució del capital amb els interessos i despeses fins al dia de la completa solvència, en els següents casos: Falta de pagament d’una part del capital del préstec o dels seus interessos.”

Així, tan sols amb una quota impagada, el banc podia executar la totalitat del préstec. Cal dir que el legislador amb la Llei 1/2013 va establir que el banc per poder executar s’havien d’incomplir almenys tres terminis mensuals.

Amb la crisi del 2007, a on els habitatges estaven sobrevalorats amb hipoteques al 100% de la taxació, amb unes quotes inassolibles, els impagaments hipotecaris es van disparar, no de tres quotes sinó d’una darrera d’altra. A partir d’aquí les execucions bancàries van estar a l’ordre del dia sobre la base d’aquesta clàusula de venciment anticipat.

Però resulta ser que aquesta clàusula, arran de la Llei General per la Defensa de Consumidors i Usuaris, jutjats la van declarar abusiva, per tan inexistent dintre al contracte, quedava el dubte dels jutges de si es podia prosseguir amb l’execució, o no, pel 1124 de Codi Civil. Aquest dubte va comportar que tant el Tribunal Suprem (TS) com el Jutjat de Primera Instància Núm. 1 de Barcelona fessin la consulta, mitjançant qüestions prejudicials, al Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE), quedant per resoldre totes les execucions hipotecàries per clàusula de venciment fins que no és manifestes el TJUE.

El TJUE, ja s’ha pronunciat, i arran d’aquest pronunciament també ho ha fet el TS amb la sentència de l’11 de setembre de 2019 a on dóna criteris i pautes que serviran, no sense controvèrsia, per resoldre totes les execucions hipotecàries suspeses i les properes.

En primer lloc rebutja el sobreseïment del venciment anticipat, possibilitant la seva substitució per la disposició legal que el regula, la nova Llei de Crèdit Immobiliari (LCCI), a on l’Art 24 diu que les quotes impagades han de ser 12.

Considera que la clàusula de venciment anticipat en el préstec hipotecari és essencial, altrament el contracte és nul.

Amb aquestes pautes els processos en què el préstec es va donar per vençut abans de l’entrada en vigor de la Llei 1/2013, per aplicació d’una clàusula contractual prestigiosa nul·la, haurien de ser sobreseguts sense més tràmit.

Els processos en què el préstec es va donar vençut després de l’entrada en vigor de la Llei 1/2013 (que va exigir un mínim de tres mensualitats impagades), haurien de ser igualment sobreseguts. Per contra, si l’incompliment del deutor revesteix la gravetat prevista en la LCCI, podran continuar la seva tramitació. I, el sobreseïment dels processos no impedirà una nova demanda executiva basada, no en el venciment anticipat per previsió contractual, sinó en l’aplicació de LCCI